오늘은 전세 계약 시 필수 준비물, 체크리스트, 주의사항, 필수 특약까지 한 번에 정리해 드리겠습니다. 전세 계약은 매매 계약만큼이나 신중해야 하는 부동산 거래입니다. 특히 최근 몇 년간 전세 사기 사례가 증가하면서, 계약 전 반드시 챙겨야 할 서류와 특약 사항이 더 중요해졌습니다.
📑 1. 전세 계약 시 준비해야 할 필수품 & 서류
전세 계약을 안전하게 진행하기 위해 다음을 준비하세요.
- 신분증 – 계약 당사자 본인 확인 필수
- 도장 또는 서명 – 법적 효력을 위해 인감도장 권장
- 주민등록등본 – 계약자 주소 확인용
- 계약금 – 전세 보증금의 일부, 계좌이체 권장
- 부동산 등기부등본 – 소유자, 근저당, 가압류 등 권리관계 확인
- 건축물대장·토지대장 – 건물 용도 및 불법 건축 여부 확인
- 전입세대 열람내역서 – 선순위 세입자 여부 및 보증금 회수 가능성 점검
- 집주인 신분증 사본 – 소유자 일치 여부 확인
📌 Tip: 등기부등본과 전입세대 열람은 ‘정부24’나 대법원 인터넷등기소에서 미리 발급받을 수 있습니다.
📋 2. 전세 계약 체크리스트 (계약 전 필수 점검)
① 권리관계 확인
- 등기부등본에서 소유자와 집주인이 동일한지 확인
- 근저당, 가압류, 가처분, 전세권 설정 여부 확인
- 근저당이 많으면 전세금 회수 위험 ↑
② 보증금 안전성 점검
- 전세금 + 선순위 채권 합계가 매매가의 80% 이하인지 확인
- LTV(담보인정비율)를 초과하면 위험
③ 건물·시설 상태 확인
- 누수, 곰팡이, 난방, 배수, 창문, 가전 상태 점검
- 오래된 건물이라면 보일러·전기 배선도 확인
④ 주변 환경 체크
- 교통편, 상권, 소음, 치안, 학군 등 생활 여건 조사
⑤ 확정일자 & 전입신고 가능 여부
- 계약 후 즉시 전입신고 & 확정일자 받아야 우선변제권 확보 가능
⚠️ 3. 전세 계약 시 주의사항
- 계약금 계좌는 반드시 집주인 본인 명의
- 대리인 명의 계좌로 입금 시 사기 위험
- 전세계약서에 임대인의 인감 날인 필수
- 도장 없이 서명만 할 경우 법적 분쟁 시 불리
- 중개업소 등록 여부 확인
- 국토교통부 ‘공인중개사사무소 등록정보’에서 조회 가능
- 전세금 반환보증 가입 가능 여부
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 가입 가능 주택인지 확인
- 중도금·잔금 지급 전 최종 등기부 재확인
- 계약 후 잔금일 전까지 권리 변동이 있는지 반드시 체크
🖊️ 4. 반드시 넣어야 할 특약 예시
전세 계약서 작성 시 매수자(세입자)를 보호하는 특약 예시입니다.
- 하자 수리 특약입주 전 발견된 하자는 임대인이 전액 부담하여 수리한다.
- 전세금 반환 특약계약 종료 시 임대인은 전세금을 전액 반환하며, 반환 지연 시 연 ○%의 지연 이자를 지급한다.
- 불법 건축물 확인 특약계약 후 불법 건축물임이 확인될 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.
- 대출 불가 시 계약 해제 특약세
세입자 명의로 대출이 불가능할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환된다. - 보증보험 가입 특약
임대인은 HUG 또는 SGI 전세금 반환보증 가입에 필요한 서류를 제공한다.
🔍 5. 전세 계약 절차 간단 정리
- 매물 확인 & 시세 조사
- 권리관계·보증금 안전성 점검
- 계약 조건 협상 & 특약 합의
- 계약서 작성 & 계약금 지급
- 전입신고 & 확정일자 등록
- 입주 및 하자 점검
📌 6. 전세 사기 예방 3가지 핵심 포인트
- 보증금 안전성 확보 – 선순위 채권 합계 매매가 80% 이하
- 보증보험 가입 – 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
- 계약 후 확정일자 & 전입신고 – 우선변제권 확보 필수
🏁 결론
전세 계약은 ‘살 집을 구하는 과정’이지만, 동시에 수천만 원의 재산을 안전하게 지키는 과정이기도 합니다. 계약 전 철저한 서류 확인, 주변 조사, 특약 기재만 해도 전세 사기를 예방할 수 있습니다.
오늘 알려드린 전세 계약 필수품, 체크리스트, 특약을 참고하면 여러분의 전세 생활이 더 안전하고 편안해질 것입니다.